지난 부동산 시장 상승장 때 유행했던 표현은 '벼락거지'였죠. 집을 산 사람은 자산 가치의 상승을 경험했지만 집이 없는 무주택자는 집을 사지 않았다는 이유로 벼락처럼 순식간에 거지가 됐다는 의미였습니다.

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그러나 요새는 분위기가 사뭇 달라진 거 같네요.

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영끌거지는 급속한 금리 인상으로 생겨난 신조어죠. 불과 1년 전에 자산가치 폭등으로 벼락거지가 나타났던 것과 대조됩니다.

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자기 현금흐름을 초과할 지도 모를 무리한 대출을 영혼을 끌어모아 받았다가 금리 인상이 계속되면서 주택담보대출 원리금 부담을 하기 벅차진 상황을 의미합니다. 집을 보유했지만 가난한 사람을 뜻하는 하우스푸어와 같은 말이죠.

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현재 주택담보대출 금리는 최대 8%대를 넘어섭니다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행의 주담대 변동금리는 연 5.19~7.72%죠. 금리 산정의 지표로 쓰이는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 사상 최고 수준으로 오른 여파인데요. 주담대 변동금리 상단은 7% 후반대로 급등해 8%대 돌파를 눈앞에 두고 있답니다.

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올해 초 3%대 주담대를 받은 사람이 8%대 금리가 적용하면 이자 부담은 3배 가까이 증가합니다. 3억원을 빌렸다고(기간 30년) 가정하면, 금리 3%일 때는 매월 부담하는 원리금은 126만원.

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금리가 7%가 되면 200만원으로 뜁니다. 월급이 고정적인데 지출이 74만원이나 늘었으니 증가한 금액만큼을 어디서 끌어와야죠. 수입이 고정적인 직장인 입장에서는 지출을 줄이던지 알바를 뛰는 수밖에 없습니다.

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늘어난 대출 부담만큼 지출을 줄여야하다보니 '안먹고 안쓰고 안나가는' 삶을 살게 되는 것입니다. 이러니 집 가졌지만 현실은 거지가 돼버린 거죠.

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여러번 강조했습니다. 영끌거지, 벼락거지, 하우스푸어… 이딴 표현은 신경쓰지 마십시오. 금리가 오르든 내리든 중요한 것은 '현금흐름'(Cash Flow)이며, 실거주할 수 있는 내 집 한 채를 마련하는 것은 상승장이든 하락장이든 인생을 점진적으로 우상향시키고 싶은 재테크 하는 여러분에게 가장 필수적인 행위입니다.

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인생에 가장 중요한 투자인 거고요.


<부동산 읽는 남자> 정태익 씨는 자기 월 실수령액의 10배 정도 되는 집을 사면 된다고 했는데, 제가 볼 땐 가진 시드머니에 따라 15배 정도되는 집을 사도 됩니다. 단, 전제는 목돈을 최소 5년 이상 열심히 모아 억대 시드머니를 2억원 이상 갖추었다는 전제로요.

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예컨데 월 실수령액이 500만원이고 2억원 정도 빡세게 모았다면(500만원 가운데 300만원씩 1년만 모아도 3600만원입니다. 5년 모으면 2억원 가까이 됩니다.) 5.5억원 5%로 주담대를 받을 경우(요새 다시 주담대가 정부 입김으로 슬슬 내려오고 있죠. 4% 후반대 금리가 많이 있습니다. ) 월 250만원 정도 원리금이 나갑니다. 월 실수령액의 절반이죠. 맞벌이를 한 다면 1/4 가량 되는 금액이 될 테고요.

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맞벌이를 한다면 그정도 원리금을 내고서도 저축하고 시드 다시 모을 수 있습니다. 내 집이 생겼으니 더 악착 같이 모으고 상승장 때 자산가치의 상승을 경험함과 동시에 부채를 줄여나감으로써 은행이 갖고 있는 근저당권 지분을 줄여갈 수도 있겠고요.

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다시 강조하지만, 첫 째도 둘 째도 현금흐름, 그리고 끝없는 저축을 통한 시드머니 모으기가 정답입니다. 월급쟁이든, 사업을 하는 사람이건 기본 중의 기본인 이 자세를 견지하는 사람과 안 하는 사람의 말로는 판이할 것입니다.